세 번째 공매투자기(서울 은평구 빌라)

 

두 번째 물건이 매도되기까지 다섯 달 이상 자금이 묶여 있던 탓에 다음 투자를 하기까지 꽤 오랜 시간이 걸렸다. 세 번째 물건을 도전함에 있어 가장 큰 포인트는 신탁대출을 이용해서 낙찰가의 80% 이상 대출을 받아보자는 것이었다. 매우 운이 좋게도 계획대로 신탁대출을 통해 낙찰가의 90%를 대출받을 수 있었고, 지방보다는 아무래도 물건이 많은 서울과 수도권에서 대출비율이 높다는 것도 확인하면서, 지금은 서울과 수도권에 투자할 시기라는 판단을 한 계기가 되었다. 전체 과정은 다음과 같다. 

 

1. 물건 검색

 

두 번째 투자물건을 매각 후 투자금이 회수되자

곧바로 다음 물건에 도전하였다. 

이번 목표는 수도권, 특히 서울에 내 땅 마련하기였다.

경매를 통해 인천과 가평에 소재한 물건을 도전하였으나

생각보다 높은 낙찰가에 번번히 패찰하였고

또다시 경쟁이 좀 덜 한 공매로 눈을 돌렸다. 

 

서울 빌라를 중심으로 물건을 검색했는데

전세사기로 인해 시세보다 대항력 있는 임차인의 보증금 액수가 높은 물건이 많아

투자하기에 적당한 물건을 찾기가 쉽지는 않았다. 

그러던 중 지하철 6호선 역촌역 초역세권에 방 3개, 욕실 1개에 공시가격 1억 이하인 빌라를 찾았다. 

다주택자여서 취득세를 아끼기 위해서는 공시가격 1억 이하여야 했는데

마침 그 조건에 맞는 물건을 찾은 것이다. 

(하지만 그만큼 상태가 좋지는 않았다.)

자동차를 운전해 서울까지 가서 주변을 돌아본 결과 입찰하기로 마음먹었다. 

 

 

 

2. 낙찰 및 대출

 

전화임장을 통해 시세조사를 하였더니 감정가(1억 8,800만 원)와 비슷한 수준(1억 9천만 원)이었고,

수리비 등을 감안하여 수익은 조금 보수적으로 잡고

감정가에 85% 수준(1억 5,500만 원)으로 입찰했는데, 결과는 단독낙찰이었다. 

이럴 줄 알았으면 그냥 최저가에 1원만 더 쓸걸 그랬다. 

 

낙찰 후 대출이모님들에게 연락을 돌렸는데,

한 이모님께서 온라인스토어 사업자 대출을 활용하면 낙찰가의 90%까지 대출을 받을 수 있다는 연락을 받아

묻고 따지지도 않고 대출을 진행했다. 

이율과 중도상환수수료가 매우 높았지만 신탁대출이어서 방공제 없이 90% 대출이 실행되었다. 

단 돈 1,500만 원으로 서울빌라를 취득한 셈이다. 

(워낙 파격적이어서 그런지 그 대출상품은 곧바로 판매가 중단되었다)

위 부동산이 신탁목적물이 되다 보니 대출은행에서 화재보험 가입이 필수라고 하였다. 

나는 언제 매도될지 모르니 보험료를 분할해서 납부하고 싶었는데,

은행에서는 일시납이 더 싸다며 거의 강권하다시피 보험료 일시납 상품에 가입하게 하였다. 

 

3. 명도

 

명도를 위해 낙찰물건에 찾아가서 연락처를 두고 왔으나 연락이 없었다. 

이미 이사를 나간 것이었다. 

그래서 온비드 담당자에게 전화해서 임차인 연락처를 달라고 하니,

매각허가결정이 난 이후 임차인의 동의를 얻어 알려준다고 하여 약 1주일 이상을 기다려 연락처를 받았다. 

임차인과 문자로 명도에 관한 협의를 하였고, 임차인은 이사비를 요구했다.  

하지만 명도확인서 받아서 보증금 받는 게 중요하지 이사비가 중요한가라는 물음에 임차인은 곧바로 꼬리를 내렸고

대금납부일에 임차인을 만나 명도확인서를 교부하는 것으로 명도를 마쳤다. 

낙찰받고 딱 3주일만에 이 모든 과정을 마쳤다. 

 

4. 수리

 

명도받고 곧바로 내부수리에 돌입했다. 

처음에는 숨고를 통해 싱크대, 욕실, 방수, 타일, 도배, 샷시, 현관문과 방문 교체를 모두 따로 진행하려고 하였으나

부산에서 서울까지 왔다갔다 하면서 관리감독하는 것이 여의치 않아 

소재비 근처에 계신 인테리어 사장님한테 턴키로 전체를 맡겼다. 

견적도 따로따로 하는 것과 크게 다르지 않은 수준으로 저렴하게 받았다. 

 

 

 

 

5. 임대

 

수리를 마치고 하루만에 월세 세입자가 맞춰졌다.

임대차계약 과정에서 신탁사와 대출은행의 동의는 필수다.

임차인으로부터 지급받은 보증금은 모두 대출금으로 상환해야 하고,

그 상환금액에 해당하는 중도상환수수료도 내야 한다.

원래는 바로 매도하고 싶었지만

주변에 역세권개발이나 모아타운 움직임이 있어서 당분간 보유하기로 했다. 

묶이는 돈도 많지 않았고, 월세를 받으면 이자가 전액 해결되기 때문이다. 

 

6. 소감

 

드디어 서울에 내 땅이 생겼다.