네 번째 공매투자기 - 광명시 광명동 빌라

서울빌라를 낙찰가의 90% 대출받아 1,500만 원 들여 매수한 나는 때는 이때다 싶어 연달아 공매낙찰에 도전했다. 그 정도로만 대출을 받는다면 두 채는 더 할 수 있겠다 싶어 공매물건 중 50%까지 유찰된 광명시 광명동 빌라를 노렸다. 그런데 문제는 위 빌라의 공시가격이 1억 원을 넘었다는 것이다. 이미 다주택자였던 나는 공시가격 1억 원이 넘는 주택을 취득할 경우 최소 8.8~13.2%의 취득세를 내야 하기 때문에 수익률이 크게 떨어진다. 하지만 50%나 유찰되어 그것을 감안해도 적게나마 수익이 날 것으로 믿고 최저가 근처에 입찰하기로 결정했다. 하지만 이 물건 하나가 아니었다.  

 

1. 낙찰 및 대출

광명은 서울 개봉동과 구로동에 딱 붙어 있는, 경기도지만 서울 생활권을 공유하는 지역이다. 심지어 지역번호도 서울과 같은 02를 쓴다. 이곳은 대규모 재건축, 재개발이 한창인데다 아직 재개발구역으로 지정되지 않은 곳도 언제든 재개발 될 수 있는 가능성을 지닌 나름 핫한 지역이다. 그래서인지 이곳 16평 빌라의 감정가는 3억이 넘었고, 내가 입찰할 당시 시세는 2억 3~5천 만 원 정도였다. 최저가가 근처로 입찰한다면 가격경쟁력이 있는 물건이었다. 

 

 

이 물건과 동시에 수원시 장안구 송죽동 소재 빌라에도 입찰했다. 되면 좋고 안되면 말고라는 심정으로 최저가 1억 1,360만 원에서 딱 100원을 더 썼는데 덜컥 낙찰이 된 것이다. 잔금을 내려면 직전 서울 빌라와 마찬가지로 90% 정도 대출이 나와야 했다. 이번에도 서울 빌라 때 도움을 주신 대출이모님께 연락을 드렸는데, 온라인사업자가 아닌 주택매매사업자로 두 물건을 묶어서 전체 낙찰대금의 85%를 신탁대출로 진행할 수 있었다. 광명 빌라의 경우 감정가에 비해 낙찰가가 매우 저렴해서 90%의 대출이 가능했지만, 수원빌라의 경우 감정가의 80%에 낙찰을 받은 셈이라 75% 밖에 대출이 나오지 않았기 때문이다. 역시 경공매 투자의 핵심은 대출이다. 대출이모님들 감사합니다. 취득세가 문제였는데, 갖고 있던 분양권을 하나 매도해서 명의를 하나 살렸고, 그 결과 1.1% 세율로 등기도 마쳤다. 

 

2. 명도

 

공매는 경매와 달리 인도명령제도가 없다. 그래서 명도하기 전 긴장이 되는 것이 사실이다. 만일 안나가겠다고 버티면 소송을 해야 하기 때문이다. 특히 이번 물건은 신탁대출을 받았기 때문에 소송을 할 경우 내가 원고가 될 수 없고, 신탁사에 변호사 선임비 등 소송비용을 주고 대신 명도소송을 해달라고 해야 한다. 나홀로 소송을 할 때보다 비용이 더 추가된다는 것이다. 광명동 빌라에는 보증금 2,000만 원의 월세 세입자가 거주하고 있었다. 낙찰대금에서 전액 배분을 받는 세입자라서 배분받을 때 필요한 명도확인서만 교부하면 간단히 끝날 줄 알았는데, 그 분은 그런 거 상관없는 분이었다.

 

본인 살집 구할 때까지 넉넉한 시간을 요구하셨고, 언제 나가실지 정하지도 않은 상태에서 명도확인서를 요구하셨다. 나가실 날을 먼저 알려주시면 드리겠다고 하니까, 주겠다고 할 때는 언제고 말을 바꾸냐면서 인생 그렇게 살지 말라는 얘기도 들었다. 그냥 드리겠다고 한 적은 없었는데 말이다. 아직도 우주가 본인을 중심으로 돌고 있다고 믿는 '천동설 신봉자' 같았다. 그래도 다행히 얼마 후 이사가실 집을 계약하셨고, 그 계약서를 확인한 다음 명도확인서를 드렸다. 그와 동시에, 약속한 날에 이사하지 않으면 그 다음날부터 하루 10만 원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득을 지급해야 하고, 내가 강제로 개문하고 명도절차를 진행해도 아무런 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 함께 징구했다. 그 각서가 있으면 신탁사 통하지 않고도 내가 직접 인도소송을 할 수 있다. 인감증명서도 물론 첨부했다. 나가실 때까지 기존에 내시던 금액으로 월세도 받기로 했다.

 

나가시기 전까지 집보러 오는 사람들에게 협조를 부탁드렸는데, 지난 주 매수자가 나타났으나 일요일에도 일을 하시는 아주머니의 사정으로 결국 집을 보지 못해 매매계약이 불발되었다. 자기 나갈 때까지 기다리지 왜들 이리 난리냐며 불편함을 토로하는 당당함이 부러웠다. 나도 인생 이렇게 살지 말고 그 아줌마처럼 살아야겠다. 

 

3. 엑시트 계획

현재 부동산에 2억 4,000만 원에 매물을 내놓은 상태이다. 겨울에는 거래가 많지 않다고 해서 세입자 아줌마 나가시는 1월 말까지 기다리고 있다. 그래도 내부 상태가 매우 깨끗하고 샷시 상태도 괜찮아서 수리를 딱히 하지 않을 계획인데, 혹시 매도가 늦어진다면 싱크대와 욕실 정도는 수리를 할 생각이다. 좋은 주인을 만나 큰 아파트가 되길 기원한다.